Leilão de Cepacs da Faria Lima: 57,6% dos Títulos Vendidos Sem Ágio. Descubra os Detalhes!

O leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) na Operação Urbana Faria Lima, realizado na sede da B3, não atendeu às expectativas de uma competição intensa com ágio sobre o valor mínimo de R$ 17,6 mil. No total, foram vendidos 94,8 mil títulos, representando 57,6% do total disponível, todos ao preço mínimo.

O prefeito Ricardo Nunes considerou a operação um sucesso, destacando que o leilão gerou R$ 1,67 bilhão em recursos, que serão direcionados para a Paraisópolis e suas comunidades vizinhas. Este valor supera os R$ 1,64 bilhão arrecadados no leilão de 2019, também para a Faria Lima.

Os Cepacs possibilitam construções além do potencial definido para a região. A operação apresentava 250 mil metros quadrados de potencial construtivo vinculados a 218,5 mil Cepacs, tendo agora pouco menos de 124 mil disponíveis. A proporção entre os certificados e os metros quadrados não é direta e varia conforme a região e o tipo de uso.

O preço mínimo de R$ 17,6 mil foi mantido em relação ao último leilão de 2021, que vendeu 10,3 mil dos 12,1 mil certificados disponibilizados. Em 2019, a disputa pelos títulos gerou um ágio de 169%, estabelecendo um novo patamar de preços.

Profissionais do setor imobiliário indicaram que a frustração no leilão teve origens tanto no preço quanto na incerteza jurídica. Apesar de a atratividade da Faria Lima ser reconhecida, questões como a alta das taxas de juros e a dificuldade de captação de fundos imobiliários têm impactado negativamente o mercado de edifícios corporativos. A viabilização de novos projetos se torna desafiadora, criando preocupações sobre a ocupação dos espaços.

Empresas com projetos residenciais na região, como Even e Trisul, participaram do leilão. A expectativa é que os empreendimentos residenciais de alto padrão possam ter um retorno melhor, mas há uma tendência crescente para projetos de uso misto, combinando residências e espaços comerciais.

Recentemente, o Tribunal de Contas do Município (TCM) sugeriu que o preço dos Cepacs fosse ajustado pela inflação, o que elevaria seu valor para R$ 21,3 mil. O prefeito Nunes mencionou que a prefeitura não tem compromissos com preços futuros e que um novo estudo financeiro poderá alterar o valor.

O mercado de Cepacs pode passar por revisões, mas especialistas consideram improvável uma alteração significativa. A primeira revisão de preço ocorrera apenas um vez, em 2008, após uma forte alta. Portanto, muitos acreditam que a falta de ágio neste leilão pode ser vista como positiva para o futuro.

A insegurança jurídica também gerou preocupações, especialmente após a Procuradoria Geral de Justiça de São Paulo abrir uma ação que questionava um bônus de 30% para Cepacs utilizados em áreas de Eixo de Estruturação Urbana. Embora a liminar tenha sido rapidamente suspensa, o episódio causou instabilidade no mercado.

O próximo leilão dos Cepacs restantes ainda não tem data definida, e é possível que não ocorra antes do julgamento da ação. A urgência do poder público em realizar a próxima disputa é clara, considerando que a Operação Urbana deve seguir até que todos os papéis sejam esgotados.

No leilão, a maior oferta foi de R$ 45 mil por certificado, com a corretora Ágora, do Bradesco, sendo a maior compradora, seguida por instituições como BTG, Itaú, Genial, Safra e XP.